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作者： idream304050
貸款提前還款，銀行因為考慮損失利息的收入，所以會以收取違約金的方式回本；
但是除非債務人在合約中約定提前清償要收違約金，否則不論是信貸、房貸或車貸，
只要沒有約定，提前還清都不能加收違約金。
問題是，如果個人跟銀行協定不收違約金的話，通常銀行就不會跟你核準貸款，
所以我們如果能夠找到適合自己條件的銀行且不用收取違約金，那就是最好的。
如果因為整體衡量仍願意收取約違金，你就必需知道：
1. 銀行會收取多少 % 數違約金？還是以其它方式來收
2. 是以總借款金額，還是以剩餘還款金額來計算？(避開陷阱)
以個人信用貸款來看
一般來說，信貸會以總借款或剩餘還款金額的2~5%來做違約金計算，
通常綁約為1年，可分為前半年違約要繳多少 %？後半年違約要繳多少 %。
以房貸來看
銀行通常會以1個月的本金+利息當做違約金還款單位，
也有可能以金額百分比來計算，通常綁約1~3年；
除了這些，車貸或其它銀行貸款品項也都需注意上述兩點基本問題，
避免對保後不必要的糾紛，通常有沒也是自己吃虧，因為合約是你簽的。
特別附註一點知道法律上自己的權利：
根據民法第204條：
（債務人之提前還本權）
「約定利率逾週年百分之十二者，經一年後，債務人得隨時清償原本。
但須於一個月前預告債權人。前項清償之權利，不得以契約除去或限制之。」
也就是說，假如你的借款利率是12%以上的貸款商品，正常繳款一年後，
銀行加收違約金是違法的喔！
妥善運用銀行的錢能幫你致富，但是也要提防銀行從你那兒多拿了一些錢。
相關來源:行政院消保會 http://www.cpc.gov.tw/detail.asp?id=492
民法查詢 http://db.lawbank.com.tw/FLAW/FLAWDAT0201.asp
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Thursday, July 09, 2009
Thursday, July 02, 2009
（二）法拍屋的其他負擔
文章出處 實踐家與夢想家 http://2do.twbbs.org/
作者：b81100492
民眾購買法拍屋，主要就是看上法拍屋的便宜，只是買到法拍屋之後除了土地增值稅由法院自動扣除、契稅由拍定人申報繳納外，是否還有其他稅捐應該負擔？如果其他零零總總的稅捐加起來也幾乎快跟市場行情打平，法拍屋的市場魅力似乎也消失殆盡了。
在通常的不動產買賣裡，法律有個原則性規定，就是如果有各項土地稅欠繳的話，在欠稅未繳清之前是無法辦理移轉登記的，而這原則性規定在法拍屋市場似乎難以適用，蓋法拍屋通常就是因為債務人無力清償債務才遭債權人聲請法院強制拍賣，要債務人先清償稅捐似乎變成天方夜譚，所以在法拍屋的各項稅捐該怎麼處理，還是應該回歸各項稅捐的課稅目的與繳納義務人規定為何來作定奪。之前有討論過土地增值稅與契稅的負擔問題，以下僅就其他稅捐再予說明。
一、房屋稅、地價稅
基本上房屋稅跟地價稅都是針對所有人所課與，畢竟大部分實際使用房屋、土地（至於出租、出典或有其他設定、申請代繳的情況，則是屬於特別規定）享受到房屋及土地使用價值的還是所有權人，課稅重點著眼於對房屋、土地的使用，所以房屋稅跟地價稅在法拍屋中並不會隨同房屋的移轉而由拍定人負擔。
而原所有權人所欠繳的稅捐負擔，法令規定應由稅捐稽徵機關核算後向執行法院在拍賣程序中聲明參與分配，從拍定人所繳納的價金中受償。
二、營業稅
法拍屋市場所買到的物件並不是全數都是一般民眾所擁有，有為數不少是由公司行號等營利事業所有。如果是營利事業所有的不動產遭法拍，因為法拍亦屬於買賣的一種，該營利事業為出賣人，因為法院拍賣其所有不動產之收入仍屬於該營利事業所有（只是大部分都被債權人、稅捐稽徵機關分配掉了），所以法律仍規定屬於營業稅課徵範圍，課稅目的在於營業所得，應由出賣人即該營利事業負擔，課稅對象單指建物，土地並不包含在內。
針對欠繳的營業稅，稅捐稽徵機關可以依建物的拍定價5％核算後在拍賣程序中聲明參與分配，不得要求拍定人負擔（以前行政機關以行政命令就課與拍定人負擔次部份的稅賦，已經被大法官認為增加法律所沒有的負擔而宣告違憲）。
至於拍定人購買法拍屋後再行出售，如果仍符合營業稅課徵的要件而需繳納營業稅，則屬於另一個問題了。
三、所得稅
雖然法拍屋不是經常性買賣，不能算做營業所得，但如果拍賣的價格高於前取得該不動產之成本，且分配給債權人和稅捐稽徵機關後仍有剩餘，則可能會被認為屬於財產交易所得，法律仍會課與原所有權人應繳納所得稅，只是這情形幾乎不可能發生。而在拍定人方面，如果拍定人買到法拍屋後又將其出售，比較其得標價跟出售價，若認為有所得的話，則仍應負擔所得稅。
四、工程受益費
工程受益費不算稅賦的一種，不是因為人民擁有財產或營業、勞務所得而需負擔的義務，是政府為了衡平因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益，所課徵的一定費用，只是因為同樣屬於民眾在不動產買賣中所可能負擔的費用，所以通常併同稅捐一起被討論。
由於工程受益費是因為國家公共建設增加了不動產的價值，所產生的不動產上特別負擔，負擔的目的著眼於不動產價值的增加，所以原則上應該由開徵時之受惠人即所有權人負擔，只是在法拍程序中，原所有權人可能還未受到工程建設所帶來的利益不動產就被拍賣掉了（雖然仍舊可能反應在拍定價額中，但事實上並不能算有享受到公共建設所帶來的利益，法拍市場也幾乎很少把這種利益計算進拍賣價格中），實際受惠的可能是拍定人。
所以法律規定已公告未開徵的不動產若正進行產權的移轉，不論是經由法拍程序或普通買賣，都必須由拍定人、買受人出具承諾書，承諾願意代原所有權人繳納工程受益費後才能辦理所有權的移轉登記，一來由拍定人、買受人代繳可以適時反應不動產價值增加的受益情形，二來因為僅要求出具承諾書而非要求立即繳清，也不會拖延辦理產權移轉的程序。
至於日後若拍定人要出售買到的法拍屋，因為不動產價值的增加已經在工程受益費中反應過了，所以當然在出售時可以從土地漲價中扣除，避免被國家剝兩次皮。
參考法條：房屋稅條例第4條，土地稅法第3條第1項第1款、第31條第1項第2款，加值型及非加值型營業稅法第2條第1款、第3條第1項、第8條第1項第1款，所得稅法第14條第1項第7類，工程受益費徵收條例第6條第3項、第8條第2項
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作者：b81100492
民眾購買法拍屋，主要就是看上法拍屋的便宜，只是買到法拍屋之後除了土地增值稅由法院自動扣除、契稅由拍定人申報繳納外，是否還有其他稅捐應該負擔？如果其他零零總總的稅捐加起來也幾乎快跟市場行情打平，法拍屋的市場魅力似乎也消失殆盡了。
在通常的不動產買賣裡，法律有個原則性規定，就是如果有各項土地稅欠繳的話，在欠稅未繳清之前是無法辦理移轉登記的，而這原則性規定在法拍屋市場似乎難以適用，蓋法拍屋通常就是因為債務人無力清償債務才遭債權人聲請法院強制拍賣，要債務人先清償稅捐似乎變成天方夜譚，所以在法拍屋的各項稅捐該怎麼處理，還是應該回歸各項稅捐的課稅目的與繳納義務人規定為何來作定奪。之前有討論過土地增值稅與契稅的負擔問題，以下僅就其他稅捐再予說明。
一、房屋稅、地價稅
基本上房屋稅跟地價稅都是針對所有人所課與，畢竟大部分實際使用房屋、土地（至於出租、出典或有其他設定、申請代繳的情況，則是屬於特別規定）享受到房屋及土地使用價值的還是所有權人，課稅重點著眼於對房屋、土地的使用，所以房屋稅跟地價稅在法拍屋中並不會隨同房屋的移轉而由拍定人負擔。
而原所有權人所欠繳的稅捐負擔，法令規定應由稅捐稽徵機關核算後向執行法院在拍賣程序中聲明參與分配，從拍定人所繳納的價金中受償。
二、營業稅
法拍屋市場所買到的物件並不是全數都是一般民眾所擁有，有為數不少是由公司行號等營利事業所有。如果是營利事業所有的不動產遭法拍，因為法拍亦屬於買賣的一種，該營利事業為出賣人，因為法院拍賣其所有不動產之收入仍屬於該營利事業所有（只是大部分都被債權人、稅捐稽徵機關分配掉了），所以法律仍規定屬於營業稅課徵範圍，課稅目的在於營業所得，應由出賣人即該營利事業負擔，課稅對象單指建物，土地並不包含在內。
針對欠繳的營業稅，稅捐稽徵機關可以依建物的拍定價5％核算後在拍賣程序中聲明參與分配，不得要求拍定人負擔（以前行政機關以行政命令就課與拍定人負擔次部份的稅賦，已經被大法官認為增加法律所沒有的負擔而宣告違憲）。
至於拍定人購買法拍屋後再行出售，如果仍符合營業稅課徵的要件而需繳納營業稅，則屬於另一個問題了。
三、所得稅
雖然法拍屋不是經常性買賣，不能算做營業所得，但如果拍賣的價格高於前取得該不動產之成本，且分配給債權人和稅捐稽徵機關後仍有剩餘，則可能會被認為屬於財產交易所得，法律仍會課與原所有權人應繳納所得稅，只是這情形幾乎不可能發生。而在拍定人方面，如果拍定人買到法拍屋後又將其出售，比較其得標價跟出售價，若認為有所得的話，則仍應負擔所得稅。
四、工程受益費
工程受益費不算稅賦的一種，不是因為人民擁有財產或營業、勞務所得而需負擔的義務，是政府為了衡平因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益，所課徵的一定費用，只是因為同樣屬於民眾在不動產買賣中所可能負擔的費用，所以通常併同稅捐一起被討論。
由於工程受益費是因為國家公共建設增加了不動產的價值，所產生的不動產上特別負擔，負擔的目的著眼於不動產價值的增加，所以原則上應該由開徵時之受惠人即所有權人負擔，只是在法拍程序中，原所有權人可能還未受到工程建設所帶來的利益不動產就被拍賣掉了（雖然仍舊可能反應在拍定價額中，但事實上並不能算有享受到公共建設所帶來的利益，法拍市場也幾乎很少把這種利益計算進拍賣價格中），實際受惠的可能是拍定人。
所以法律規定已公告未開徵的不動產若正進行產權的移轉，不論是經由法拍程序或普通買賣，都必須由拍定人、買受人出具承諾書，承諾願意代原所有權人繳納工程受益費後才能辦理所有權的移轉登記，一來由拍定人、買受人代繳可以適時反應不動產價值增加的受益情形，二來因為僅要求出具承諾書而非要求立即繳清，也不會拖延辦理產權移轉的程序。
至於日後若拍定人要出售買到的法拍屋，因為不動產價值的增加已經在工程受益費中反應過了，所以當然在出售時可以從土地漲價中扣除，避免被國家剝兩次皮。
參考法條：房屋稅條例第4條，土地稅法第3條第1項第1款、第31條第1項第2款，加值型及非加值型營業稅法第2條第1款、第3條第1項、第8條第1項第1款，所得稅法第14條第1項第7類，工程受益費徵收條例第6條第3項、第8條第2項
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Tuesday, June 30, 2009
（一）法拍屋之移轉登記
文章出處 實踐家與夢想家 http://2do.twbbs.org/
作者：b81100492
時機歹歹房價卻居高不下，根據統計居住在大台北地區的人要不吃不喝九年才有錢買一間33坪的中古屋，買間新房子更要22.3年以上，買房子似乎成了薪水族遙不可及的夢想。在民生物資樣樣漲只有薪水不漲的現實下，法拍屋市場提供了許多人買房子的另類管道。
撇開海蟑螂強佔勒索、凶宅陰影或前任屋主破壞屋況等情況不談，拍定人欲經由法拍程序買房子，有許多程序須逐一履行，之後才能安心入住。以下僅就一般通常的移轉登記程序加以介紹：
以下內容需要回覆才能看到
一、繳清價款取得權利移轉證書
法院拍賣房子事實上是法院代替原所有權人將房子賣掉（不論原所有權人願意與否）以清償自己或他人（作為物上擔保的情況時）的債務，仍舊屬於買賣的一種類型。既然屬於買賣，當然要提出買賣價款，必待拍定人於法院規定的期限內繳清價款後，法院才會發給權利移轉證書。而通常不動產之拍賣，多會要求投標人繳納一定額度之保證金，如果拍定人未能於法院規定的期限內繳清價款，法院得再行將不動產拍賣，再行拍賣所生的程序費用或再行拍定後之價額與第一次拍定價額間的差額，法院會從第一次拍定人所繳納之保證金中扣除，餘額才會發還給繳納人。
取得權利移轉證書，房子的所有權就移轉給拍定人了，與一般房屋因買賣或贈與等法律行為取得房子所有權須經過登記才會發生所有權移轉的效力不同。
二、納稅
中華民國萬萬稅，既然一般買賣都會有一堆稅要繳了，買賣房子這種價值如此高的商品當然也要繳稅。姑不論一般民眾繳這些稅繳的甘不甘心，僅就取得法拍屋應完納之稅捐種類加以介紹。
1、土地增值稅：
通常買賣房子一定會伴隨有土地全部或部份的所有權的移轉，而土地的價值在不同時間點會因為都市計畫、周邊交通或公共建設、商業行情等變化而隨之增減，如果土地的價值漲了，土地移轉時出賣人就必須繳納增值稅，因為這漲價是全體社會共同發展所帶動，所以理當由全體社會共同分享漲價的利益。只是法拍屋土地增值稅的計算與申報與通常買賣有所不同。
通常買賣的土地增值稅是由繳納義務人依照公契訂約當時的土地公告現值自行核算後向稅捐機關申報，由出賣人負擔；而法拍屋的買賣則由法院依照拍定日的土地公告現值（若拍定價額低於公告現值則直接以拍定價額）計算後，於五日內通知當地主管機關，然後由拍定人所繳納的價款中扣除，餘款再分配給執行債權人。通常買賣中，申報完土地增值稅後稅捐稽徵機關會限期納稅義務人繳納，逾期繳納會加徵滯納金，超過30天則會面臨遭受強制執行的命運；而在法拍屋買賣中，因為土地增值稅是由法院代扣，所以沒有滯納金與強制執行的問題。
2、契稅：
凡涉及不動產（不分土地或建物）的移轉，都有所謂的契稅。契稅的計算不分通常買賣或法拍，均是依照契約所載價額或拍定價額的6％計算，在通常買賣中是由買受人於契約成立之日起30日內申報，而在法拍程序中，則是由拍定人於取得權利移轉證書之日起30日內申報，逾期不申報，每超過3天會加徵應納稅額百分之一的怠報金，最高可達應納稅額的一倍。申報後，稅捐稽徵機關會在15天內完成文件的審查（如有缺漏或對申報內容有疑問時，則會通知申報人於7天內補正或說明），並寄發繳納通知，納稅義務人則應於收到通知後30天內繳納完畢，逾期繳納，每超過2天，同樣會加徵應納稅額百分之一的滯納金。而逾期超過30天沒有繳納稅款或怠報金、滯納金，也會面臨到法院強制執行的命運。
三、查詢有無欠稅
除了土地增值稅跟契稅外，拍定人是否還有依法應繳納的稅捐（通常會因為房子的用途或土地的使用分區等不同而有不同的稅捐須繳納），仍應持權利移轉證書及契稅繳稅單向稅捐機關查詢，經查詢無任何欠稅後，稅捐機關就會加蓋無欠稅的戳記。
四、申請登記
取得權利移轉證書取得所有權並完納契稅後，須在取得權利移轉證書後一個月內申請所有權人變更登記，否則每逾期一個月，地政機關可以處罰登記義務人登記規費一倍之罰緩，最高可達20倍。蓋不動產之登記不僅是讓不動產之權利現狀與登記簿現狀相同，避免利害關係人爭議以保障交易安全外，所有權人也惟有辦理登記後才能再行出售或設定抵押權。
通常買賣程序中，辦理所有權移轉變更須由買賣雙方共同辦理，只是在法拍程序中通常出賣人（即原所有權人）並不會配合辦理，所以法律規定拍定人可以自行依據權利移轉證書單獨申請變更登記，無須提出所有權狀。變更登記完畢後，拍定人就可以安心入住了。
參考法條：強制執行法第97條，辦理強制執行事件應行注意事項第47項第2小項，民法第759條，土地稅法第30條第5款、第53條，契稅條例第2條、第3條、第16條第1項及第項、第18條、第19條、第24條、第25條，土地登記規則第33條，土地法第73條
文章出處 實踐家與夢想家 http://2do.twbbs.org/
作者：b81100492
時機歹歹房價卻居高不下，根據統計居住在大台北地區的人要不吃不喝九年才有錢買一間33坪的中古屋，買間新房子更要22.3年以上，買房子似乎成了薪水族遙不可及的夢想。在民生物資樣樣漲只有薪水不漲的現實下，法拍屋市場提供了許多人買房子的另類管道。
撇開海蟑螂強佔勒索、凶宅陰影或前任屋主破壞屋況等情況不談，拍定人欲經由法拍程序買房子，有許多程序須逐一履行，之後才能安心入住。以下僅就一般通常的移轉登記程序加以介紹：
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一、繳清價款取得權利移轉證書
法院拍賣房子事實上是法院代替原所有權人將房子賣掉（不論原所有權人願意與否）以清償自己或他人（作為物上擔保的情況時）的債務，仍舊屬於買賣的一種類型。既然屬於買賣，當然要提出買賣價款，必待拍定人於法院規定的期限內繳清價款後，法院才會發給權利移轉證書。而通常不動產之拍賣，多會要求投標人繳納一定額度之保證金，如果拍定人未能於法院規定的期限內繳清價款，法院得再行將不動產拍賣，再行拍賣所生的程序費用或再行拍定後之價額與第一次拍定價額間的差額，法院會從第一次拍定人所繳納之保證金中扣除，餘額才會發還給繳納人。
取得權利移轉證書，房子的所有權就移轉給拍定人了，與一般房屋因買賣或贈與等法律行為取得房子所有權須經過登記才會發生所有權移轉的效力不同。
二、納稅
中華民國萬萬稅，既然一般買賣都會有一堆稅要繳了，買賣房子這種價值如此高的商品當然也要繳稅。姑不論一般民眾繳這些稅繳的甘不甘心，僅就取得法拍屋應完納之稅捐種類加以介紹。
1、土地增值稅：
通常買賣房子一定會伴隨有土地全部或部份的所有權的移轉，而土地的價值在不同時間點會因為都市計畫、周邊交通或公共建設、商業行情等變化而隨之增減，如果土地的價值漲了，土地移轉時出賣人就必須繳納增值稅，因為這漲價是全體社會共同發展所帶動，所以理當由全體社會共同分享漲價的利益。只是法拍屋土地增值稅的計算與申報與通常買賣有所不同。
通常買賣的土地增值稅是由繳納義務人依照公契訂約當時的土地公告現值自行核算後向稅捐機關申報，由出賣人負擔；而法拍屋的買賣則由法院依照拍定日的土地公告現值（若拍定價額低於公告現值則直接以拍定價額）計算後，於五日內通知當地主管機關，然後由拍定人所繳納的價款中扣除，餘款再分配給執行債權人。通常買賣中，申報完土地增值稅後稅捐稽徵機關會限期納稅義務人繳納，逾期繳納會加徵滯納金，超過30天則會面臨遭受強制執行的命運；而在法拍屋買賣中，因為土地增值稅是由法院代扣，所以沒有滯納金與強制執行的問題。
2、契稅：
凡涉及不動產（不分土地或建物）的移轉，都有所謂的契稅。契稅的計算不分通常買賣或法拍，均是依照契約所載價額或拍定價額的6％計算，在通常買賣中是由買受人於契約成立之日起30日內申報，而在法拍程序中，則是由拍定人於取得權利移轉證書之日起30日內申報，逾期不申報，每超過3天會加徵應納稅額百分之一的怠報金，最高可達應納稅額的一倍。申報後，稅捐稽徵機關會在15天內完成文件的審查（如有缺漏或對申報內容有疑問時，則會通知申報人於7天內補正或說明），並寄發繳納通知，納稅義務人則應於收到通知後30天內繳納完畢，逾期繳納，每超過2天，同樣會加徵應納稅額百分之一的滯納金。而逾期超過30天沒有繳納稅款或怠報金、滯納金，也會面臨到法院強制執行的命運。
三、查詢有無欠稅
除了土地增值稅跟契稅外，拍定人是否還有依法應繳納的稅捐（通常會因為房子的用途或土地的使用分區等不同而有不同的稅捐須繳納），仍應持權利移轉證書及契稅繳稅單向稅捐機關查詢，經查詢無任何欠稅後，稅捐機關就會加蓋無欠稅的戳記。
四、申請登記
取得權利移轉證書取得所有權並完納契稅後，須在取得權利移轉證書後一個月內申請所有權人變更登記，否則每逾期一個月，地政機關可以處罰登記義務人登記規費一倍之罰緩，最高可達20倍。蓋不動產之登記不僅是讓不動產之權利現狀與登記簿現狀相同，避免利害關係人爭議以保障交易安全外，所有權人也惟有辦理登記後才能再行出售或設定抵押權。
通常買賣程序中，辦理所有權移轉變更須由買賣雙方共同辦理，只是在法拍程序中通常出賣人（即原所有權人）並不會配合辦理，所以法律規定拍定人可以自行依據權利移轉證書單獨申請變更登記，無須提出所有權狀。變更登記完畢後，拍定人就可以安心入住了。
參考法條：強制執行法第97條，辦理強制執行事件應行注意事項第47項第2小項，民法第759條，土地稅法第30條第5款、第53條，契稅條例第2條、第3條、第16條第1項及第項、第18條、第19條、第24條、第25條，土地登記規則第33條，土地法第73條
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